Bail commercial ou bail professionnel : comment s’assurer d’opter pour le bon contrat de location ?
Information préalable : Notre ambition dans cet article est de rendre la matière juridique accessible à tous. C’est la raison pour laquelle, nous nous efforçons d’utiliser un langage clair et, nous l’espérons, dépourvu de jargon. Cependant, le droit reste une discipline complexe à appréhender. Les particularités liées à chacune de vos situations de vie doivent vous inciter à consulter un notaire pour vous guider et vous sécuriser juridiquement dans vos choix.
Le droit français prévoit différentes options pour les entrepreneurs désirant louer des locaux pour y exercer leurs activités professionnelles. Dès lors, une question apparaît : que choisir entre bail commercial ou professionnel ? Êtes-vous obligatoirement soumis à l’un ou à l’autre de ces statuts en tant que locataire ? Quelle est l’alternative la plus protectrice pour le bailleur ? Retrouvez les éléments de réponse dans cet article.
Se pencher vers un statut adapté à son secteur d’activité
Activités commerciales, industrielles et artisanales : un bail sur mesure
L’article L145-1 du Code de commerce nous indique que les exploitants d’un fonds de commerce sont automatiquement soumis au régime du bail commercial. De ce fait, un fonds de commerce peut uniquement être exploité par le biais d’un tel contrat. Ici, la loi éclipse toute forme d’hésitation.
Activités libérales : la liberté de choix
Qu’en est-il des autres activités ? Si le bail professionnel semble tout indiqué, il n’est pas la seule option. En effet, les contractants peuvent décider, d’un commun accord, de soumettre le contrat aux dispositions applicables aux baux commerciaux. Dans ce cas, la réflexion juridique est de mise.
🚨 Nous devrions assister, dans les prochaines années, à une réforme du droit des contrats spéciaux qui pourrait avoir d’importantes incidences pratiques. Consultez votre notaire avant la signature d’un bail afin de connaître les avancées législatives et jurisprudentielles.
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Estimer la pérennité du bail commercial ou professionnel
Le premier offre une plus grande stabilité, tandis que le second accroît l’indépendance du locataire.
Quelles sont les règles en matière de durée du bail ?
C’est un critère de taille : combien de temps les parties sont-elles engagées ? L’article L145-4 du Code de commerce prévoit que la durée du bail commercial « ne peut être inférieure à neuf ans ». Bien évidemment, il peut être plus long si les clauses le prévoient. Sa longévité est renforcée par l’encadrement de sa rupture. En règle générale, le principe de la résiliation triennale s’applique : le locataire peut mettre fin au contrat tous les 3 ans en respectant un préavis de 6 mois.
Le bail professionnel est, une nouvelle fois, plus souple. La durée minimale fixée par le législateur est de 6 années, ce qui permet une certaine liberté pour le locataire. La situation est plus incertaine pour le bailleur car :
- il est engagé jusqu’au terme du bail et ne peut pas y mettre un terme par anticipation ;
- le locataire peut lui notifier son départ à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis de 6 mois.
💡 À noter : les baux professionnels et commerciaux conclus pour une durée supérieure à douze ans doivent revêtir la forme authentique. En effet, ils doivent être enregistrés auprès des services de la publicité foncière.
Le droit au renouvellement est-il toujours acquis ?
Contrairement aux baux commerciaux, les baux professionnels se soustraient au droit au renouvellement. Ainsi, plusieurs possibilités s’offrent au bailleur professionnel avant la fin du contrat :
- Il peut transmettre une notification de congé au locataire, accompagnée d’une offre de renouvellement fixant de nouvelles conditions. Si cette offre est refusée, le bail prend fin.
- Un simple congé peut être délivré au locataire, qui doit alors libérer les lieux à l’échéance du bail.
- S’il décide d’écarter ces deux options, le bail est tacitement reconduit dans les mêmes conditions.
Le locataire commercial est, quant à lui, assuré de conserver le bail grâce au droit au renouvellement d’ordre public :
- Le locataire peut demander le renouvellement du bail 6 mois avant son terme. Si le bailleur oppose un refus abusif, il peut être redevable d’une indemnité d’éviction.
- Lorsque le bailleur ne souhaite pas conclure un nouveau bail, il adresse un congé au locataire par acte de commissaire de justice. Lorsqu’il ne mentionne pas d’offre de renouvellement, des motifs légitimes doivent être invoqués (non-paiement du loyer ou violation des obligations du locataire, par exemple). En leur absence, l’indemnité d’éviction est également due.
💡 Rappel : l’indemnité d’éviction correspond à la somme versée au locataire par le bailleur pour compenser le préjudice causé, notamment, par le non-renouvellement du bail.
Anticiper le coût du loyer et des charges
L’aspect financier doit être minutieusement étudié avant la signature du bail. Dans nos deux hypothèses, le montant du loyer est librement fixé par les parties. Cette homogénéité est contrastée par les procédés applicables en matière de révision.
En principe, le loyer du bail professionnel est fixe. Une révision peut être envisagée à condition qu’elle soit expressément prévue par une clause. Est alors pris en compte :
- l’indice des loyers d’activités tertiaires (ILAT) ;
- l’indice du coût de la construction (ICC).
La révision triennale est une obligation légale dans le cadre du bail commercial. Elle est demandée par l’une des parties 3 ans après :
- la prise de possession des lieux par le locataire ;
- le renouvellement du bail ;
- la dernière révision.
Dès lors, il est possible de se référer à l’indice des loyers d’activités tertiaires (ILAT) ou à l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC).
Bien qu’il soit possible de signer un bail sous seing privé, le bail notarié confère au contrat un caractère exécutoire, c’est-à-dire que le bail commercial rédigé par un notaire a la même force qu’un jugement. Cela signifie que si le locataire ne paie pas le loyer, le propriétaire (le bailleur) peut demander directement à un huissier de justice de procéder à une saisie ou un blocage des comptes bancaires, saisir les biens du locataire, sans passer par une procédure judiciaire longue et coûteuse. Le propriétaire pourra également solliciter la résolution du contrat de bail pour retrouver plus simplement sa propriété.
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Sources :
Légifrance | Articles L145-1 et suivants du Code de commerce
