Vous souhaitez faire l’acquisition d’un appartement avec un membre de votre famille ? Vous cherchez une solution pour transmettre votre patrimoine immobilier à vos enfants ? La SCI familiale est peut-être la solution. Découvrez dans cet article les avantages et les inconvénients de cette forme de société civile immobilière.
Quels sont les avantages à créer une SCI familiale ?
La SCI familiale présente de nombreux atouts qui expliquent, en grande partie, son succès.
La préservation du patrimoine familial
La SCI familiale est une excellente solution pour garantir la pérennité de votre patrimoine familial. La société est, en effet, constituée pour une durée maximum de 99 ans, sans possibilité de dissolution anticipée par un associé majoritaire. Seuls de justes motifs pourront autoriser un juge à dissoudre votre société.
Par ailleurs, la SCI familiale évite le morcellement de votre patrimoine lors des successions. Chaque héritier reçoit en effet des parts de SCI.
Enfin, si un associé veut quitter la SCI, il peut tout simplement céder ses parts, selon les modalités prévues dans les statuts, avec un droit de regard que pourront conserver les autres associés. Inutile donc de revendre le bien immobilier, notamment en cas de conflit familial.
Une meilleure gestion du patrimoine immobilier
La gestion d’un bien immobilier en indivision par plusieurs propriétaires peut s’avérer compliquée. Un des atouts principaux de la SCI familiale réside dans la possibilité de déléguer cette gestion à un ou plusieurs gérants, nommés explicitement dans les statuts.
Par ailleurs, l’indivision est régie par des règles strictes, prévues par les articles 815 et suivants du Code civil. Au contraire, la SCI familiale offre une grande flexibilité. Vous pouvez ainsi prévoir un ou plusieurs gérants, désigner un tiers, décider que l’époux survivant pourra vendre l’immeuble, décider du sort du prix de vente…etc.
Une plus grande liberté dans l’attribution des droits
Les parents peuvent, par exemple, transmettre la propriété des parts de la SCI familiale à leurs enfants, tout en conservant la gérance de la société. De cette façon, ils continuent à assurer la gestion du patrimoine.
Autre solution : les parents font donation de la nue-propriété des parts de la SCI à leurs enfants et en conservent l’usufruit. Ils continuent ainsi à percevoir les revenus générés par le patrimoine immobilier.
Une fiscalité optimisée
Lorsqu’un parent souhaite donner un actif immobilier à un de ses enfants, les droits de donation sont calculés sur la valeur vénale de ce bien. En cas de détention de l’immeuble par une SCI, c’est la valeur des parts sociales qui sera prise en compte. Or, celle-ci est toujours inférieure au prix de l’immeuble. Dans le même temps, une décote comprise entre 5 et 20 % peut trouver à s’appliquer.
Par ailleurs, tous les 15 ans, les parents pourront transmettre des parts sociales à leurs enfants à hauteur de 100 000 euros par parent, sans acquitter de droits de donation. Au décès des parents, les enfants récupèrent la pleine propriété des parts de SCI, sans aucuns droits de succession supplémentaires, l’usufruit rejoignant la nue-propriété gratuitement.
Enfin, la création d’une SCI familiale n’exclut pas la possibilité d’opter pour tel ou tel mécanisme fiscal. Les associés peuvent ainsi bénéficier, sous conditions, de dispositifs de défiscalisation, d’abattements sur les plus-values ou encore du non-assujettissement à la TVA.
Quels sont les inconvénients de la SCI familiale ?
Si la SCI familiale comporte de nombreux avantages, elle présente tout de même quelques inconvénients.
Des frais et une lourdeur administrative
Comme toutes les sociétés, la création d’une SCI familiale implique des frais et de nombreuses démarches (rédaction des statuts, publication d’une annonce légale, formalités CFE, etc.).
Par la suite, les associés sont soumis, au minimum, à la tenue d’une assemblée annuelle. L’intervention d’experts est donc souvent indispensable.
Une responsabilité pour les associés
Si les actifs de la SCI ne permettent pas de rembourser ses dettes, les créanciers ont la possibilité de saisir les biens personnels des associés.
En revanche, cette responsabilité est proportionnelle à la part du capital social de la SCI détenu par l’associé.
Une structure juridique sous surveillance de l’administration fiscale
L’administration fiscale est vigilante au regard des SCI familiales afin de détecter d’éventuelles donations déguisées. Il convient donc d’être rigoureux dans sa gestion et de vérifier avec votre notaire la fiabilité de votre projet.
Créer une SCI familiale est ainsi une excellente solution pour :
- Construire un patrimoine immobilier;
- Aider vos enfants;
- Prévoir les pouvoirs du survivant des époux;
- Éviter l’indivision;
- ou encore anticiper votre succession.
Cette structure juridique présente toutefois quelques risques à prendre en compte. Pour sécuriser votre projet et ne pas commettre d’erreurs, l’intervention d’un notaire est indispensable. Son expertise en matière d’immobilier et de succession en fait l’interlocuteur privilégié des futurs associés de SCI familiale.
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