Documents obligatoires lors de la vente d’un bien en copropriété : tout ce qu’il faut savoir
Information préalable : Notre ambition dans cet article est de rendre la matière juridique accessible à tous. C’est la raison pour laquelle, nous nous efforçons d’utiliser un langage clair et, nous l’espérons, dépourvu de jargon. Cependant, le droit reste une discipline complexe à appréhender. Les particularités liées à chacune de vos situations de vie doivent vous inciter à consulter un notaire pour vous guider et vous sécuriser juridiquement dans vos choix.
Vous souhaitez vendre ou acheter un bien en copropriété ? Vous vous demandez quelle est la fonction d’un état descriptif de division ou d’un carnet d’entretien ? Une telle opération est subordonnée à des règles spécifiques qui assurent votre sécurité juridique. Lors d’une vente en copropriété, des documents obligatoires doivent être collectés et étudiés par le notaire rédacteur de l’acte. Nous vous aidons à y voir plus clair.
Quels sont les documents obligatoires dans le cadre d’une vente en copropriété ?
Dans les méandres de la vente en copropriété, l’article L721-2 du Code de la construction et de l’habitation nous sert de guide. Il énumère les éléments et informations nécessairement remis à l’acquéreur à l’occasion de la signature de l’avant-contrat. Quels sont-ils ?
Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division
Tout comme l’état descriptif de division, le règlement de copropriété est un élément fondateur de la copropriété. Ils sont établis lors de la division en lots d’un immeuble bâti, et sont éventuellement complétés par un, ou plusieurs, modificatifs.
Ces documents sont fréquemment rédigés ensemble. Usuellement, ils sont d’ailleurs surnommés « EDD-RCP ». Cependant, leurs rôles demeurent distincts :
- Le règlement de copropriété érige les règles et l’organisation auxquelles sont soumis les copropriétaires. Il définit les règles de la vie en communauté au sein de la copropriété. Il précise les droits et les obligations des copropriétaires ainsi que la répartition des charges.
- l’état descriptif de division est érigé par un géomètre-expert et détermine la consistance des différents lots (parties privatives et communes, tantièmes, etc.).
Les procès-verbaux d’assemblées générales
En retraçant officiellement les décisions adoptées lors des assemblées générales des copropriétaires, les procès-verbaux sont une précieuse source d’informations : ils donnent un aperçu de la gestion de la copropriété. La loi prévoit que l’acquéreur puisse consulter les procès-verbaux des trois années précédant la signature de l’acte de vente. Ainsi, les travaux, tant votés qu’à prévoir, peuvent être portés à la connaissance de l’acquéreur d’un lot de copropriété.
La fiche synthétique
Mise à jour chaque année, la fiche synthétique est une sorte de carte d’identité de la copropriété. Elle regroupe les informations principales la concernant, telles que :
- les éléments d’identification (adresse, numéro d’immatriculation au registre des copropriétaires, etc.) ;
- les caractéristiques techniques (nombre de lots, usage, date de construction, etc.) ;
- les différents types d’équipements installés ;
- certains éléments comptables.
Les diagnostics techniques obligatoires
Aux habituels diagnostics immobiliers, vient s’ajouter le diagnostic technique global (DTG). Il détaille l’état général de l’immeuble, et notamment des parties communes. Cependant, il n’est pas toujours obligatoire.
💡 Avez-vous déjà entendu parler du diagnostic Loi Carrez ? Il s’agit du diagnostic relatif à la surface du bien vendu. Il est toujours présent lors de ventes de biens à usage d’habitation en copropriété.
Le carnet d’entretien de l’immeuble
Rendu obligatoire par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le carnet d’entretien regroupe l’ensemble des informations relatives à la conservation de l’immeuble. Peuvent notamment y figurer :
- des informations générales liées à l’identification du bien ;
- les contrats d’entretien en cours (ascenseurs, chauffage, ventilation, nettoyage, etc.) ;
- l’historique des travaux réalisés ;
- les différentes assurances souscrites ;
- etc.
Les éléments financiers relatifs à la copropriété
Ici, on distingue deux documents :
- Le pré-état daté, même s’il n’est pas exigé par la loi, est couramment fourni par le syndic pour la signature de l’avant-contrat.
- L’état daté est obligatoirement annexé à l’acte de vente notarié. Son coût est plafonné à 380,00 euros TTC et demeure à la charge du vendeur.
Outre les éléments précités, tous deux font état de la situation financière de l’immeuble. Les diverses sommes y figurant servent, notamment, à calculer le montant des comptes de proratas de charges entre les deux parties :
- charges courantes non encore réglées ;
- appels de fonds de travaux votés, mais non encore réglés ;
- éventuelles avances liées aux fonds de roulement et de travaux loi ALUR ;
- montant des impayés au sein de la copropriété ;
- etc.
🔎 À consulter : « Bail commercial ou bail professionnel : comment s’assurer d’opter pour le bon contrat de location ? »
Comment ces éléments sécurisent-ils votre opération immobilière ?
Une double protection est accordée au futur copropriétaire lors de la signature de ce type d’acte. D’abord, l’obligation de délivrance de ces informations évite les mauvaises surprises telles que :
- l’existence d’éventuels litiges avec le syndic ;
- d’importants travaux à prévoir ;
- des charges de copropriété plus importantes qu’envisagées.
L’analyse effectuée par votre notaire dans le cadre de la constitution du dossier lui permet, au besoin, de vous alerter.
Que faire si des problématiques émergent ? L’article L721-3 du Code de la construction et de l’habitation fait entrer en scène la seconde protection. En effet, le droit de rétractation de 10 jours offert à tout acquéreur non-professionnel ne peut courir qu’à compter de la réception des documents précités.
En l’absence de promesse de vente, vos droits sont inchangés. Les informations vous sont transmises avec le projet d’acte de vente, ouvrant alors un droit de réflexion.
À qui s’adresser pour collecter les informations nécessaires ?
Il appartient au notaire de se rapprocher du syndic de copropriété afin d’obtenir l’ensemble des documents indispensables au bon déroulement de la mutation. Ce dernier peut être :
- une personne physique, ou morale ;
- professionnel, ou bénévole.
Lorsque le syndic est bénévole, il s’agit le plus souvent d’un des copropriétaires ayant été désigné à cet effet lors d’une assemblée générale.
C’est également le notaire qui se charge de notifier le changement de propriétaire au syndic. Il est votre interlocuteur privilégié afin d’éclaircir les points les plus obscurs, et de vous assurer une pleine tranquillité d’esprit.
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Sources :
Service-Public.fr | Règlement de copropriété
Service-Public.fr | Faut-il un état daté lors de la vente d’un logement dans une copropriété ?
