Information préalable : Notre ambition dans cet article est de rendre la matière juridique accessible à tous. C’est la raison pour laquelle, nous nous efforçons d’utiliser un langage clair et, nous l’espérons, dépourvu de jargon. Cependant, le droit reste une discipline complexe à appréhender. Les particularités liées à chacune de vos situations de vie doivent vous inciter à consulter un notaire pour vous guider et vous sécuriser juridiquement dans vos choix.
Si la vente de votre habitation principale en est exonérée de droit, la plus-value immobilière s’invite fréquemment lorsqu’un autre bien est concerné. C’est notamment le cas à l’occasion de la vente de votre résidence secondaire. À quelle imposition pouvez-vous vous attendre ? Serait-il plus avantageux de vous séparer de votre maison de vacances dans quelques années ? La fiscalité des plus-values immobilières est un domaine complexe, en perpétuelle évolution, souvent influencé par des décisions jurisprudentielles. Des taux, en passant par les abattements pour durée de détention, nous vous donnons les clés pour estimer la plus-value de votre résidence secondaire.
Comprendre la nature de l’imposition sur la plus-value d’une résidence secondaire
L’impôt que l’on appelle communément « plus-value immobilière » se compose de deux types de taxes :
- l’impôt sur le revenu, au taux de 19 % ;
- les prélèvements sociaux, au taux de 17,2 %.
Ces derniers sont appliqués lorsque la valeur de l’immeuble objet d’une mutation de propriété a augmenté par rapport à son prix d’achat. La différence entre le prix d’acquisition et le prix de cession sert alors de base de calcul.
Évaluer la plus-value liée à la cession de votre résidence secondaire
1/Identification de la base de calcul
Afin de déterminer l’assiette d’imposition, la première étape est de soustraire le prix d’acquisition de l’immeuble du prix de vente. Si cette opération semble simple, le calcul est plus ardu qu’il n’y paraît.
Le prix de cession (vente)
Il s’agit du prix de vente convenu avec votre acquéreur.
Dans certains cas, il peut être réduit en soustrayant :
- l’éventuelle taxe sur la valeur ajoutée acquittée ;
- les frais supportés par le vendeur à l’occasion de cette cession sur production des justificatifs (notamment frais de diagnostics techniques, commission d’agence charge vendeur, etc.).
Le prix d’acquisition (achat)
Le prix d’achat est bien entendu celui que vous avez payé lors de l’acquisition du bien. Pour le calcul de la plus-value sur une résidence secondaire, il peut être réévalué en additionnant diverses sommes.
C’est le cas :
- Des frais acquittés lors de la signature de l’acte. En l’absence de justificatif, un montant forfaitaire fixé à 7,5 % du prix est ajouté. Dans l’hypothèse d’un bien reçu à titre gratuit, les droits de mutation sont également pris en considération s’ils ont été réglés par le donataire ou l’héritier.
- Du montant des travaux effectivement réalisés et fondés sur des factures. Une majoration forfaitaire de 15 % est également envisageable dès lors que le bien a été acquis depuis plus de 5 ans, même si vous ne disposez d’aucun justificatif.
La jurisprudence a récemment soulevé une problématique cruciale, relative à ce dernier point. En effet, ledit forfait a vocation à se substituer aux factures de travaux dont la preuve ne peut pas être rapportée. En faire usage afin de bénéficier d’une majoration du prix d’acquisition, sans qu’aucuns travaux n’aient été effectués, n’est donc pas admis. Méfiance dans ce cas : la simple mention, dans l’acte de vente, de l’absence de réalisation de travaux permet d’écarter l’application du forfait de 15 % (TA Pau, Chambre 1, 15 avril 2024, n°2200290).
Dès lors que vous avez déterminé les prix de cession et d’acquisition corrigés, la soustraction vous donne la plus-value brute réalisée. Sur ce montant, il convient d’appliquer les abattements légaux.
2/Détermination des abattements pour durée de détention
À plus-value brute égale, vous ne devrez pas régler la même somme à l’administration fiscale si vous êtes propriétaire depuis 2 ou 15 ans.
En effet, des abattements émergent à compter de la 5e année de détention du bien. Ainsi, vous bénéficiez d’une réduction progressive de la base d’imposition, avant d’être totalement exonéré d’impôts sur la plus-value dès la 31e année. Vous avez donc tout intérêt à conserver le bien dans votre patrimoine aussi longtemps que possible.
3/Application des taux d’imposition sur la plus-value immobilière
Nous l’avons indiqué précédemment, la plus-value sur résidence secondaire est taxée au titre de l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et au titre des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, soit au taux global de 36,20 %.
En pratique, lors de la vente, le notaire calcule la plus-value imposable, prélève le montant de l’impôt directement sur le prix de vente et règle la plus-value immobilière auprès du service de publicité foncière compétent.
📝 À noter : le vendeur doit ensuite indiquer le montant net de la plus-value immobilière sur sa déclaration annuelle de revenus n°2042. Le montant à porter est celui de la ligne 50 de l’imprimé de plus-value (ou ligne 51 si l’immeuble est vendu par l’intermédiaire d’une SCI soumise à l’IR). L’article 760 du CGI précise que tout manquement à cette obligation déclarative donne lieu à l’application d’une amende égale à 5 % des sommes non déclarées, sans que l’amende ne puisse être inférieure à 150 € ni supérieure à 1 500 €.
Bénéficier d’un cas d’exonération spécifique
Notons que la vente d’une résidence secondaire n’engendre pas systématiquement le paiement d’une plus-value immobilière. Il existe, en effet, différentes causes d’exonération de plus value immobilière.
Par exemple, vous pouvez bénéficier d’une exonération totale lorsque vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale en respectant certaines conditions cumulatives, savoir :
- Ne pas avoir détenu un tel bien dans votre patrimoine durant les 4 années précédant la revente de la résidence secondaire.
- Prendre l’engagement d’employer l’intégralité du prix de vente à l’achat ou à la construction de votre résidence principale. Pour ce faire, vous bénéficiez d’un délai de 2 ans.
Dès l’ouverture de votre dossier, votre notaire se livre à une analyse complète de votre situation et est en mesure de vous énumérer les exonérations les plus adéquates. La plus-value liée à la vente d’une résidence secondaire peut représenter un coût important. Faire appel aux services d’un notaire, le cas échéant, préalablement à la mise en vente de votre bien, peut s’intégrer dans le cadre d’une stratégie patrimoniale réussie.
👉 Prenez rendez-vous dès maintenant pour faire un point sur votre situation.
Sources :
Notaires.fr/Calculer une plus-value immobilière
Bofip.impots.gouv.fr/Détermination de la plus-value imposable
